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物件見学12連発!!その5

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10発目です。

コンカツの兄が4年前亡くなり母が相続した物件です。

場所は明石からチョット離れた江井ヶ島。

下が喫茶店で2階が住居です。元々は外階段があって上下が独立していたのですがリフォームで内階段がつけられています。
敷地は14坪、角地で築32年。路線価は平米6万6千円。
2階のキッチン部分が階段に替わってしまっていて、また潮風でベランダや手すりが腐食しており、そのままでは住居として賃貸も出来ず、4年間悩んでいました。
母ちゃんさんに相談すると見てあげましょうということで4人で見に行くことになりました。

外はもう真っ暗。母ちゃんさんは子供さんの食事の手配のため一旦帰宅されました。
母ちゃんさん、ごめんなさいね!

3人でドライブインで食事をし再度集合です。
母ちゃんさんがお子さんも連れてこられました。たぶん5歳ぐらいの男の子です。

5人が2台の車に分乗して母ちゃんさんの先導で物件に向います。

物件の内部に入り皆さんに見てもらいました。なかなかキレイじゃないですかと皆さんおっしゃいます。
コンカツ的には限界をこえてると思ってたのですが、競売物件・築古物件を見慣れている猛者の方々からみれば可愛いもののようです。

母ちゃんさんに、手下を呼びつけて・・じゃなくてご懇意の業者さんを呼んでいただきました。
若くて腕利きの担当さんです。

このころには母ちゃんさんのお子さんがADさんにすっかりなついてしまいました。

積算評価から計算するとまあ時価で310万円ぐらいのものと判断しています。
何とか480万円ぐらいで売り逃げられたら京都に物件を買いなおすことができるのですが。

担当さんの査定は売値400万円。指しが入って300万台前半になるでしょうとのこと。
やはり厳しいですね。

喫茶店としても駐車スペースがないので需要はまずないようです。

提案としては駐車場にしする。
車3台に自販機設置。1台6千円が相場だそうです。
自販機売上が月7千円として年間30万円の収益。
解体と舗装工事で120万円として、土地の固定資産税が6倍になることを考えたらどんなもんでしょうね。

もうひとつの提案は学習塾。
スケルトンにして一括貸し。駐輪スペースならあるし需要も盛んな地域らしいです。
月10万以上はいけるみたいです。
少し希望がわいてきました。

つぎの100万円指し物件にむかいます。

10発目物件を出るときにふと見ると50メートルほど離れたところに兄がこの物件を買った不動産屋さんがあるのですが、その2階がすでに学習塾。
不動産屋さんの考えは皆さん同じようです。
希望が少ししぼみました。

11発目物件に到着。2戸一テラス、全空320万円、指値100万円可能物件です。

あれれ、空きのはずが1件は電気が灯っています。賃貸人が入ったのかも。道路付けも問題なさそうです。

そして奥の一軒家も売りに出されていて母ちゃんさんがすでに見ているそうです。12発目物件、180万円です。

道路的に2戸一テラスと同時買いでしょう、テラスが100万なら50万いけるんとちゃうかーとか暗闇の中談合していると住民の方が怪しみだした気配がしてきました。
通報される前に脱出です。

ひょっとしたら、たけさんが今ごろ買い付けてしまっているかも知れませんね。

13件目、母ちゃんさんの元町物件に行くつもりと告げると今はルミナリエなのでムリといわれ、納得して帰ることになりました。


京都自宅に10時帰着です。


母ちゃんさんお世話になりました。ありがとうございました。

たけさん、ADさん、ありがとうございました。













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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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プロフィール

コンカツ

Author:コンカツ
婚活暦7年でゴールイン!!
不動産投資暦 7年

京都のサラリーマン大家です。
マンション2棟を経営中!
できるところは自分でリフォームするのがモットー。


一次目標RCファミリー31室 達成か?

二次目標RC12棟
現在3棟であと9棟♪

所有物件
0号 店舗住宅
1号 区分2LDK → 売却
2号 戸建5LDK → 売却
3号 「青のイレブン」
   RC 2DK 11室
4号 「大阪ナイン」
   RC 3LDK  9室
5号 「愛しのシックスティーン」
   RC 3LDK  16室
趣 味 : アルトサックス
     : マラソン

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