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やっと満室♪

昨年、買付した「愛しのシックスティーン」ですが、今年の1月に無事決済できました。

決済日の1週間前には売主さんが激怒し売らないと言い出して失望のどん底になったこともありました。

それをなんとか回避して決済したのですが、1割ほどの空室だったはずが引き渡し後になぜか16室中、8室が空室という羽目に。

まあよくあることかもしれませんね。

とにもかくにも、あの手この手で入居促進活動です。

そう言っている間にまたもご退去が1室。

16室中、9室の空室との戦いとなりました。

まずは9室分の洗面化粧台をシャンプードレッサーに交換です。

今回の物件にはエレベーターがあり大変助かりました。

エレベーターがなければ今ごろ寝込んでいることでしょう。

戦いの合間にも、サックスの発表会、確定申告(1年間記帳等何もやってませんでした)、京都マラソン出場でくたくたの日々です。

そして4ヶ月ちょっと、めでたくも今日9室目のご入居が決定しました♪

今からはちょっと楽になります。

今日久々に物件情報サイトをみました。

もう少し「愛しのシックスティーン」の手入れをして秋口ぐらいから物色しようかな♪

スリッパ
用済みのご内覧用のスリッパです。しかも冬用ばかり。

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買い付け通りました♪

ご無沙汰しておりました。

名古屋の姫ともども元気に暮らしています。

昨年11月に法人を設立してずっと物件を探してきました。

今年1月に買付を入れましたが、最後の最後、価格が折り合わず買えませんでした。

それからこれはというものが現れずに探し回っていました。

その希望条件は・・・・
  京都市内、昭和60年代築ファミリーRCの駐車場付1棟マンション、エレベーター無し。

60年代なら競争が少ないだろうという目論見です。

少し前に利回り9%台で出ていたものが楽待ちで10.5%に価格変更になったので翌日夕方に見にいきました。

少しほったらかし感がありながら9割の入居率。

いけそうな感じです。

「屋上も見たいですね」

「こちらです。あー鍵がかかってますねー。この窓から見てもらえますか」

勤めている会社から無断で持ち出してきた充電サーチライトを窓から照射。

ありました。。。

携帯基地局の電源がありました。

コンカツは携帯基地アンテナが大好きなのです。

買い付け決定です。

その場で少し指値して買い付けました。

一番手で買い付けが通り、その後条件交渉をして11.5%で決着しました。

これで融資が通れば第一目標だったファミリー31室はクリヤーです。

この物件 「愛しのシックスティーン」と命名♪♪

次からは第二目標のRCファミリー12棟!!



先週、会社を休み名古屋の姫と銀行さんへ。

前日一眠りしてから事業計画書を午前2時から作成。

屋上防水と外壁塗装工事の融資を抱き合わせで申し込むため、見積もりが上がるのが前日夕方だったからです。

事業計画書は11時にやっと完成。

二人で昼一に地銀さんへ。

支店長さんと面談になりました。

いつもと同じパターンで手持ち資金を全部つぎ込む予定なのですが、支店長さんがやたらと景気のいい話をしてきます。

引っかけでこちらを試しているような気がしますが、結局本体部分のフルローンで申し込むことになりました。

2軒目が信用金庫さん。

こちらでは昭和60年代築のくせに25年融資で申し込んできました。

どうなりますことやら。。





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売却♪

空室地獄が長引いています・・・

10月の始め、空室2室のうちの1室に申し込みが入りました。

大台割れの厳しい指値です。

まあ申し込まれたのが公務員さんなので、まあしかたないか!と泣く泣く承諾しました。

入居申し込み書も書いていただき、少しホッとしました。

が、、、、なんとキャンセル。

残念。でも指値の入らないお客さんに契約してもらえるチャンスだと思いましょう♪


1号物件のファミリー区分の入居者様が退去されました。

購入してから5年超えで売却チャンスととらえ、売却することにしました。

ターゲットは実需のお客さんです。

しかし、反応してくるのは投資家ばっかり。

「申し込みが入りました。強い目の指値が入ってます。金額は・・」

「聞きたくないです。断ってください」

こんなやり取りが続きました。

結局、こちらの最低希望額で申し込まれた投資家さんに売却することになりました。

その方の最初の収益物件になりました。

買われてから軽いリノベーションをして入居付けがすぐに決まったようです。

1号物件、また稼動が始まりこちらとしてもうれしいです。

でも実需のお客さんに高く買ってもらいたかったなー♪


頭金ができました。

法人を設立して、次の物件の購入活動を始めます。





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壁紙に挑戦!

「青のイレブン♪」の空室が2室になってなかなか埋まりません。

あの手この手を使っても埋まりません。

そこでアクセントクロスを張ることにしました。

1週間前にホームセンターでサンゲツの壁紙を取り寄せてもらい糊付けもしてもらいました。

名古屋の姫と二人で作業します。

1021
作業途中

1022
下地が浮いてきてしわしわに・・・

でも1日たって乾いたらビシっと直ってました。

4021
もう一つの部屋の方は柄物に挑戦!

4022
最後の最後に15ミリほど寸足らずになってしまいました。

長い目に注文したつもりですが失敗。

柄物の場合、余分を見た上でもうワンパターン分長い目にしなければ。

勉強になりました。





 

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一周年記念!

「大阪ナイン」のオーナーになって1年ちょっと。

ということもあって全部の部屋のインターホンの交換と水まわりのパッキンの交換をすることにしました。

インターホン交換前
室内機1 室外機1

インターホン交換後
室内機2 室外機2

残骸です
獲物
テレビドアホン、皆さんに喜んでいただきました。

水道のパッキンも全部替えてきたので呼び出されることも少なくなりそうです♪


家に戻ると荷物が届いていました。
見本帳1

中身は
見本帳2
サンゲツの見本帳でした

見本帳3

ふと思い立って見本帳が欲しくなって請求したのですが、物件名を書き込むだけで個人宛でも送ってもらえました。

もっと早く請求すればよかったー♪









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プロフィール

コンカツ

Author:コンカツ
婚活暦7年でゴールイン!!
不動産投資暦 7年

京都のサラリーマン大家です。
マンション2棟を経営中!
できるところは自分でリフォームするのがモットー。


一次目標RCファミリー31室 達成か?

二次目標RC12棟
現在3棟であと9棟♪

所有物件
0号 店舗住宅
1号 区分2LDK → 売却
2号 戸建5LDK → 売却
3号 「青のイレブン」
   RC 2DK 11室
4号 「大阪ナイン」
   RC 3LDK  9室
5号 「愛しのシックスティーン」
   RC 3LDK  16室
趣 味 : アルトサックス
     : マラソン

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